Строительство — это всегда длинный денежный поток. А там, где деньги идут долго и с разрывами, неизбежно возникают споры с налоговиками. Казалось бы, получили аванс — начислили НДС, подписали КС-2 — приняли вычет. Но дьявол, как всегда, в деталях: в условиях договора, в наличии или отсутствии поэтапной сдачи, в судьбе недостроенного объекта.
Анализ судебных актов Арбитражного суда Московского округа, определений Верховного Суда РФ за 2024–2025 годы и позиций Минфина показывает: налоговые органы выигрывают там, где компания не может обосновать экономическую цель операции либо игнорирует требования гражданского законодательства о переходе рисков. Рассмотрим пять самых резонансных категорий споров, чтобы превратить потенциальные убытки в аргументированную защиту.
Прямой ответ: Аванс, полученный подрядчиком, включается в налоговую базу по НДС в том квартале, когда деньги поступили на счет (пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ). Однако споры возникают, когда договор расторгается, а деньги контрагенту не возвращаются.
Судебная практика 2025 года четко разделяет два сценария :
Договор расторгнут, аванс не возвращен. В постановлении АС Московского округа от 10.10.2016 № Ф05-14000/2016 (актуальность подтверждена в 2025) суд указал: если стороны расторгли договор в одном квартале, но подрядчик не вернул предоплату, обязанности восстанавливать НДС у заказчика (получившего аванс) не возникает. Вычет был заявлен правомерно, так как на момент его применения договор действовал.
Возврат аванса в валюте (у.е.) с курсовой разницей. При возврате аванса в рублях по курсу, отличающемуся от даты платежа, возникает вопрос о сумме восстанавливаемого НДС. ФНС в письме от 17.07.2023 № СД-4-3/9048@ разъяснила: восстанавливать НДС нужно пропорционально рублевой величине полученного назад аванса. Суды поддерживают этот подход, фиксируя отрицательную курсовую разницу как отдельный убыток, но не корректируя налог .
Вывод для подрядчика: Риск доначислений минимален, если вы подтвердите, что аванс использован для приобретения материалов под конкретный проект, а расторжение договора произошло не по вашей вине. Однако, если работы не начаты, налоговики могут попытаться снять вычеты по материалам, якобы купленным «впрок».
Налоговая база по НДС у подрядчика формируется на дату подписания акта о приемке выполненных работ (форма КС-2) и справки о стоимости работ (КС-3). Но что считать датой реализации, если акты подписаны, а заказчик уклоняется от оплаты?
В 2025 году на форумах профессиональных бухгалтеров активно обсуждалась ситуация: подрядчик выполнил работы, направил КС-2 заказчику, но подписанные экземпляры не вернули . Эксперты рекомендуют стратегию двойной защиты:
Налоговая безопасность: Если документы отправлены с описью вложения и получены адресатом (подтверждено треком), безопаснее начислить НДС добровольно в периоде отправки, чтобы избежать расхождений в АСК НДС-2 (разрывы).
Судебная перспектива: Взыскать долг можно только при наличии подписанных актов либо решения суда, признающего односторонние акты действительными. Суды встают на сторону подрядчика, если заказчик не мотивировал отказ от подписания (Определение ВС РФ от 11.07.2025 № 310-ЭС25-6772) .
Важно: Сам по себе счет-фактура не является единственным доказательством для вычета. В постановлении АС Московского округа от 05.11.2025 по делу № А40-217702/2024 суд отказал генподрядчику в понуждении субподрядчика выставить счета-фактуры, так как истец не доказал, что налоговики отказали в вычете именно из-за отсутствия этих документов, а не из-за дефектов КС-2 .
Объект незавершенного строительства (незавершенка) — самая опасная зона для НДС. Здесь ключевую роль играет целевое назначение будущего объекта.
Арбитражная практика 2022–2025 годов сформировала два принципиальных правила :
Правило 1. Жилье остается жильем, даже если не достроено.
Если компания строила жилой дом, но продала его на стадии котлована, реализация освобождается от НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). Верховный Суд в определении от 21.07.2022 № 304-ЭС22-11296 подтвердил: функциональное назначение объекта (жилое) не меняется от степени его готовности. Соответственно, весь «входной» НДС по материалам и работам, потраченный на стройку, к вычету принять нельзя, так как он изначально предназначался для необлагаемой операции .
Правило 2. Нежилое помещение в жилом доме требует раздельного учета.
Определение Верховного Суда от 18.02.2025 № 307-ЭС24-23983 внесло ясность: если в жилом комплексе есть встроенные нежилые помещения (магазины, офисы), то налогоплательщик вправе заявить вычет по НДС в части, приходящейся на эти помещения. Но! Это право возникает только при наличии раздельного учета «входного» НДС по проекту. В рассмотренном деле компания проиграла, так как не смогла разделить проектную документацию и затраты на жилую и нежилую части .
Классический спор: договор строительного подряда не предусматривает промежуточных этапов, но подрядчик ежемесячно подписывает КС-2 и КС-3 и выставляет счета-фактуры. Вправе ли заказчик принимать НДС к вычету ежемесячно?
Позиция Минфина (осторожная): Не вправе, так как риск гибели объекта еще не перешел к заказчику. Вычет возможен только после подписания итогового акта (КС-11) .
Позиция судов (смелая): Вправе. Арбитры указывают, что НК РФ не ставит вычет в зависимость от перехода рисков. Если работы приняты по КС-2, отражены на счете 08 «Капитальные вложения» и есть счет-фактура, условия ст. 171-172 НК РФ соблюдены. Пример — постановление АС Северо-Кавказского округа от 27.06.2016 № Ф08-3932/2016, практика которого подтверждается и в более поздних решениях .
Риск: При проверке налоговая может снять вычеты, ссылаясь на письма Минфина. Судиться придется почти всегда, но шансы на победу высоки.
Если налоговая переквалифицирует договор соинвестирования в договор купли-продажи будущей вещи, полученные суммы из «целевых средств» превращаются в аванс, облагаемый НДС.
Дело № А10-7361/2021 (комментарий РБК от января 2026) создало важный прецедент . Суд округа указал: переквалифицируя договор, инспекция обязана не только доначислить налог, но и учесть вычеты, на которые компания имела бы право, если бы изначально считала операции облагаемыми. Принцип определения реальных налоговых обязательств требует симметричного подхода: нельзя доначислить доход, игнорируя расход.
Нет, если договор расторгнут в более позднем периоде, чем получен аванс, и деньги фактически не возвращены. Обязанность восстановить налог возникает только после возврата предоплаты (постановление АС МО от 10.10.2016 № Ф05-14000/2016) .
Да, это право можно отстоять в суде. Налоговый кодекс требует только принятия работ на учет и наличия счета-фактуры. Переход рисков (ст. 753 ГК РФ) для вычета значения не имеет .
Нет. Реализация жилых домов (включая недостроенные) освобождается от НДС на основании подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ. Определяющим является целевое назначение объекта, а не степень его готовности .
Если ошибка привела к завышению вычета, нужно подать уточненную декларацию. Если ошибка техническая и не повлияла на стоимость (например, пересортица материалов в пределах сметы), можно оформить корректировочный акт. Риски минимальны при условии, что общая стоимость работ не изменилась и это подтверждено первичкой .
